فسخ به معنای بر هم زدن قرارداد از جانب یکی از طرفین قرارداد است و در مواقعی مطرح می شود که یکی از طرفین قرارداد بنا به دلیل یا دلایل خاصی خواستار بر هم زدن قرارداد است.
فسخ قرارداد به دو صورت امکان پذیر است:
بیشتر قراردادها اصولا غیر قابل فسخ بوده و طرفین قرارداد ملزم به مفاد آن هستند و هیچ کدام از طرفین نمی توانند یک طرفه آن را فسخ نماید ولیکن چنانچه در قرارداد شرط خاصی پیش بینی شده باشد و طرفین توافق کرده باشند که در زمان معینی خریدار یا فروشنده حق فسخ قرارداد را داشته باشد در این صورت در مهلت تعیین شده شخصی که حق فسخ دارد می تواند حق قراردادی خود را استفاده و به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ نماید. به این حق فسخ قرارداد خیار شرط گفته می شود.
خیار شرط باید مدت داشته باشد و اگر مدت نداشته باشد هم باعث بطلان خیار شرط و هم بطلان خود عقد خواهد شد.
ولی اگر در قرارداد برای خیار شرط ابتداءِ مدت فسخ مشخص نشده باشد، ابتداءِ از تاریخ عقد محسوب می شود.
قانون گذار در موارد خاصی که در قانون پیش بینی شده است حق فسخ قرارداد را به یکی از طرفین قرارداد داده است که شخص صاحب حق فسخ می تواند با استناد به فسخ قانونی و اثبات آن نزد قاضی دادگاه، قرارداد را فسخ نماید.
حق فسخ های قانونی عبارتند از: خیار مجلس، خیار غبن، خیار تخلف رؤیت و تخلف وصف، خیار عیب، خیار تدلیس و...
هر یک از طرفین قرارداد بعد از توافق و امضاءِ قرارداد تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و متفرق نشده اند می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
در صورتی که یکی از طرفین معامله (خریدار یا فروشنده) ثابت نماید که در معامله غبن فاحش داشته (ضرر مالی خیلی مشخص و بیش از حد عرفی) می تواند درخواست فسخ معامله را نماید.
هر گاه کسی مالی را ندیده و صرفاً با توصیفات ارائه شده به وی خریداری نماید و پس از دیدن مال، اگر مال داری اوصافی که ذکر شده است نباشد اختیار فسخ قرارداد را دارد.
اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که مال مورد معامله معیوب بوده، خریدار اختیار دارد که جنس خریداری شده را قبول کرده یا آن را فسخ نماید یا اینکه ما به التفاوت را اخذ نماید.
تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب و نیرنگ طرف معامله شود.
شخصی که حق فسخ دارد به محض اطلاع از حق فسخ و به فوریت باید اراده خود را مبنی بر فسخ اظهار نماید که بهترین راه این اظهار اراده، ارسال اظهارنامه است یعنی با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی به طرف مقابل، فسخ قرارداد را به طرف دیگر اطلاع می دهد. سپس باید برای تأیید فسخ و اخذ حکم دادگاه، پرونده حقوقی را مطرح نماید.
لازم به ذکر است که اظهار اراده (ارسال اظهار اراده) وتشکیل پرونده فسخ قرارداد باید به فوریت انجام شود، هر چند مدت زمان فوری بودن در قانون پیش بینی نشده است اما قاضی پرونده با توجه به اوضاع و احوال پرونده، رعایت فوری بودن یا نبودن را احراز کرده و سپس تصمیم مقتضی را می گیرد.